Jak prodat dům v exekuci, když na něm je ještě hypotéka

Proč je u prodeje s hypotékou potřeba banka

Banka je zástavním věřitelem, a proto bez ní nelze prodej s čistým převodem dokončit. Zástavní právo k nemovitosti vzniká zápisem do katastru nemovitostí a podle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. (§ 1309 a násl.) zatěžuje nemovitost i po jejím prodeji. Kupující by tedy převzal dům se zástavou, což kupující ani jeho financující banka většinou nepřijmou.

Zástavní právo se proto musí v rámci prodeje vymazat. Banka to udělá až poté, co obdrží částku potřebnou k úplnému splacení úvěru. Postavení zajištěných věřitelů při exekuci nemovitosti upravuje exekuční řád č. 120/2001 Sb. ve spojení s občanským soudním řádem č. 99/1963 Sb.

Dražba je pro dlužníka obvykle nejdražší varianta a z výtěžku se přednostně hradí náklady řízení a věřitelé. Prodej dohodou proto může být výhodnější, ale jen pokud se podaří domluvit všechny strany. Obě cesty si můžete orientačně porovnat v kalkulačce dražba versus prodej.

Co si připravit, než oslovíte banku a exekutora

Základem je přesný přehled dluhů a zatížení nemovitosti. Bez něj nelze posoudit, zda cena pokryje všechny pohledávky.

• List vlastnictví z katastru nemovitostí, kde uvidíte zástavní práva, exekutorské zástavní právo a další zápisy.
• Výpis z úvěrového účtu a písemné vyčíslení zůstatku k určitému dni včetně úroků a případných poplatků.
• Vyčíslení od exekutora – jistina, příslušenství i náklady, u každého řízení zvlášť.
• Kontrola insolvenčního rejstříku, zda není vedeno insolvenční řízení (insolvenční zákon č. 182/2006 Sb.), které by prodej omezilo.
• Informace o spoluvlastnících, jejichž souhlas s prodejem celé nemovitosti je potřeba.

Teprve s těmito údaji má smysl jednat o ceně. Obecný postup najdete v článku Prodej nemovitosti v exekuci.

Postup krok za krokem a pořadí podpisů

Pořadí kroků má zajistit, aby peníze nebyly mimo kontrolu a nemovitost se nepřevedla dřív, než jsou věřitelé uspokojeni. Podmínky se u jednotlivých bank a exekutorů liší, následující schéma je obvyklé.

1. Předběžná dohoda s kupujícím (cena, termín) a výběr advokáta nebo notáře pro úschovu.
2. Písemná žádost bance o souhlas s prodejem a o podmínky výmazu zástavy po splacení; banka vyčíslí zůstatek.
3. Žádost exekutorovi o souhlas s prodejem a o vyčíslení pohledávek včetně podmínek zrušení omezení nemovitosti.
4. Kupní smlouva s úschovou ceny, výčtem plateb a jejich pořadí, závazkem zajistit výmaz zástav a podmínkami vyplacení zbytku.
5. Smlouva o úschově uzavřená se všemi stranami. Kupující složí cenu bezhotovostně; úschovce ji vyplatí až po splnění podmínek.
6. Návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.
7. Výplata z úschovy: nejdříve bance k úplnému splacení úvěru, poté exekutorovi, zbytek prodávajícímu.
8. Výmaz zástavních práv na základě potvrzení věřitelů, že pohledávky jsou splněny.

Žádnou smlouvu nepodepisujte, dokud nemáte souhlas banky i exekutora nebo alespoň jasně vyjádřené podmínky.

Jak funguje advokátní úschova

Úschova chrání všechny strany tím, že peníze drží nezávislá osoba a vyplácí je jen podle předem dohodnutých podmínek. Prodávající tak nemůže peníze utratit dřív, než jsou dluhy splaceny, a kupující nepřijde o peníze bez zajištěného převodu.

Smlouva o úschově by měla určit:

• účet, na který kupující platí, a lhůtu pro složení,
• příjemce výplat a jejich pořadí (banka, exekutor, prodávající),
• podmínku výplaty, typicky podání návrhu na vklad nebo samotný vklad,
• postup při zamítnutí vkladu, zpravidla vrácení peněz kupujícímu.

Hotovostní platba je podle zákona č. 254/2004 Sb. omezena na 270 000 Kč za den, takže u prodeje domu přichází v úvahu bezhotovostní převod. Seriózní výkup probíhá přes advokátní úschovu; vyhněte se nabídkám, které chtějí peníze či podpisy mimo ni.

Vklad do katastru a časový rámec

Kupující se vlastníkem stává až vkladem do katastru nemovitostí, ne podpisem smlouvy. Podle katastrálního zákona č. 256/2013 Sb. nesmí katastrální úřad rozhodnout dříve než po 20 dnech od vyrozumění vlastníka; průměrná doba vkladu je zhruba 22 dní.

Je proto vhodné s bankou i exekutorem předem domluvit, že vyčíslení zůstane použitelné i při delším řízení, případně že se dorovnají úroky do dne výplaty. Mezi exekučním příkazem a dražbou uplynou obvykle týdny až měsíce, prodej je ale třeba plánovat tak, aby se stihl dokončit včas. Pokud je dražba už nařízena, ptejte se exekutora na možnosti jejího odložení či zastavení; přehled najdete v článku Jak zastavit dražbu.

Na co si dát pozor

Největší rizika vznikají, když se nemovitost prodává pod časovým tlakem a bez ověření podmínek.

• Cena nižší než dluhy. Pokud výtěžek nepokryje hypotéku a exekuci, je nutné s věřiteli dohodnout další postup.
• Nabídky rychlé záchrany, například půjčky proti zástavě či zpětné leasingy, mohou situaci zhoršit; nic nepodepisujte v panice. Viz rizika zpětného leasingu.
• Spoluvlastníci. Obecné předkupní právo spoluvlastníků bylo zrušeno; trvá jen šest měsíců od vzniku spoluvlastnictví, pokud podíl vznikl děděním (§ 1124 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.).
• Daně. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena (zákon č. 386/2020 Sb.). Příjem z prodeje může podléhat dani z příjmů podle zákona č. 586/1992 Sb. a záleží např. na časovém testu a na využití k bydlení; ověřte si to u Finanční správy nebo daňového poradce.

Alternativou k prodeji může být splacení dluhu a ponechání nemovitosti, viz vyplacení exekuce.

Co udělat teď

Nejprve si zjistěte přesná čísla a teprve potom jednejte s kupujícím. Obsah článku je informační a nejde o právní poradenství.

1. Stáhněte si aktuální list vlastnictví a zkontrolujte zástavy a exekuční omezení.
2. Vyžádejte si písemné vyčíslení dluhu u banky i u exekutora.
3. Zjistěte, zda nejsou další spoluvlastníci a zda neprobíhá insolvence.
4. Připravte si podklady k domu (nabývací titul, doklady o stavu, případné nájemní smlouvy).
5. Teprve poté se domlouvejte na ceně a úschově; smlouvy nechte před podpisem zkontrolovat advokátem.

Nezávaznou nabídku nebo posouzení zdarma získáte přes formulář pod článkem, případně na stránce posouzení situace. Nic vás k ničemu nezavazuje.