Prodej nemovitosti v exekuci: postup se souhlasem exekutora
Nejdůležitější v kostce
- →S exekučním příkazem na LV nemůžete prodat nemovitost volně — jde to jen v součinnosti s exekutorem a s úhradou pohledávky z kupní ceny.
- →Postup: vyčíslení dluhů → kupec a kupní smlouva s úschovou → souhlas exekutora → úhrada věřitelům přímo z úschovy → výmaz exekuce a vklad.
- →Výtěžek je téměř vždy vyšší než z dražby (ta startuje na 2/3 odhadu a snižují ji náklady řízení).
- →Počítejte s celkovou dobou 1–2 měsíce; vklad do katastru má zákonnou 20denní ochrannou lhůtu.
- →Kupní cena nikdy nesmí jít k vám na účet napřímo — vždy přes advokátní úschovu s jasným rozvrhem.
Proč to vůbec jde, když je nemovitost „zablokovaná"
Exekuční příkaz k prodeji zakazuje vlastníkovi s nemovitostí nakládat — smyslem je ochránit majetek pro uspokojení věřitele. Pokud ale prodej vede přesně k tomu (pohledávka je z kupní ceny plně uhrazena), exekutor s ním zpravidla souhlasí: dostane peníze rychleji, jistěji a bez nákladů dražby. Věřitel je uspokojen, vlastník zachrání víc — proti dražbě vydělají všichni.
Postup krok za krokem
- Vyčíslení všech dluhů k datu. Od každého exekutora (a zajištěného věřitele — banky, zástavy) písemné vyčíslení: jistina, příslušenství, náklady. Bez přesných čísel nelze postavit strukturu prodeje. Přehled řízení ověříte v Centrální evidenci exekucí.
- Kupec a férová cena. Kupcem je prakticky vždy hotovostní investor. Cena bude pod tržní hodnotou (riziko a rychlost), ale musí pokrýt dluhy a nechat vám smysluplný zůstatek. Nechte si nabídku písemně a srovnejte s výpočtem dražby.
- Struktura transakce. Kupní smlouva s podmínkami: kupní cena do advokátní úschovy, z ní úhrada exekutorovi/věřitelům, doložení zániku pohledávky, výmaz exekučního příkazu, vklad vlastnického práva, výplata zůstatku vám. Každý krok podmíněný předchozím — nikdo nenese zbytečné riziko.
- Souhlas a součinnost exekutora. Exekutorovi se předloží struktura a doklad o složené kupní ceně. Po dohodě odročí dražbu (je-li nařízena) a po úhradě vydá potvrzení pro výmaz příkazu z katastru.
- Vklad a vypořádání. Katastr provede vklad po 20denní ochranné lhůtě (průměrně ~22 dní). Úschova poté uvolní zůstatek na váš účet.
Na co si dát pozor
- Kupní cena mimo úschovu. Nikdy nepodepisujte konstrukci, kde peníze tečou přímo mezi účty — přišli byste o jedinou pojistku.
- „Kupec" bez peněz. Chtějte doklad o složení ceny do úschovy před tím, než se cokoli pošle exekutorovi.
- Zapomenuté dluhy. Zkontrolujte celý list vlastnictví: další exekuce, zástavy, předkupní práva. Co se nevypořádá, prodej zablokuje.
- Nabídky spojené s půjčkou či zpětným odkupem. To už není prodej, ale úvěrová konstrukce — viz rizika zpětného leasingu.
Chcete vědět, kolik by řízený prodej zachránil u vás? Pošlete situaci k bezplatnému posouzení — spočítáme obě varianty.
Prodej vs. dražba v číslech (typický příklad)
Byt s odhadní cenou 3 000 000 Kč, dluhy 900 000 Kč. Dražba: vyvolávací cena 2 000 000 Kč, vydraženo řekněme za 2 200 000 Kč, minus náklady řízení — vlastníkovi zbude ~1 100 000 Kč. Řízený prodej za 2 600 000 Kč (87 % odhadu): po úhradě dluhů zbude ~1 700 000 Kč. Rozdíl 600 000 Kč ve prospěch prodeje. Čísla jsou ilustrativní — svá si spočítejte v kalkulačce.