Jaké dluhy za elektřinu, vodu, plyn a daň z nemovitosti se zaplatí z výtěžku exekuční dražby?

Jak se výtěžek dražby vůbec rozděluje

Peníze z dražby nejdou věřitelům podle toho, kdo je hlasitější, ale rozdělují se v tzv. rozvrhu podstaty. Exekutor při exekuci prodejem nemovité věci postupuje podle exekučního řádu č. 120/2001 Sb., který u rozdělení výtěžku odkazuje na přiměřené použití občanského soudního řádu č. 99/1963 Sb. (zejména ustanovení o rozvrhu podstaty, § 337c a následující).

Do řízení se mohou přihlásit věřitelé, kteří mají k nemovitosti práva nebo pohledávky vůči dlužníkovi. Pohledávku je třeba uplatnit včas a doložit. Mezi exekučním příkazem a dražbou obvykle uplynou týdny až měsíce, ale lhůty pro přihlášení jsou pevné.

Z výtěžku se platí v tomto sledu: nejprve náklady spojené s řízením, poté pohledávky podle skupin a přednosti, nakonec případný přebytek dlužníkovi. Přesné zařazení konkrétní pohledávky vždy posuzuje exekutor podle znění zákona a podle dokladů.

Pořadí úhrad krok za krokem

Zjednodušeně platí, že nejdříve se hradí náklady, potom pohledávky s přednostní ochranou a zajištěné a až poté ostatní. Níže je orientační přehled; závazné je aktuální znění zákona a rozvrhové usnesení.

1. Náklady řízení – odměna a náklady exekutora, náklady dražby a nutné výdaje spojené se zajištěním nemovitosti.
2. Pohledávky s přednostním postavením – pohledávky ze zákonem vyjmenovaných skupin, k nimž patří například některé pohledávky na výživném.
3. Pohledávky zajištěné zástavním právem – typicky hypotéka, v pořadí podle vzniku zástavy (občanský zákoník č. 89/2012 Sb.). Zákonné zástavní právo může mít i správce daně.
4. Ostatní pohledávky – přihlášené nezajištěné dluhy včetně dluhů za energie, vodu či služby, pokud je věřitel do řízení řádně přihlásil.
5. Přebytek – zbytek připadá dlužníkovi.

Do které skupiny patří konkrétní věřitel, ověřte v rozvrhovém usnesení nebo u exekutora.

Dluhy za elektřinu, vodu a plyn

Účty od dodavatelů energií a vody nemají v dražbě zvláštní přednost a nejsou automaticky placeny z výtěžku. Jde zpravidla o běžné nezajištěné pohledávky, které se uspokojí jen tehdy, pokud je dodavatel v řízení uplatní a po vyšších pozicích zbydou prostředky.

• Dodavatel je věřitelem v exekuci nebo se přihlásí – jeho pohledávka může být zařazena do rozvrhu.
• Dodavatel se do řízení nepřihlásí – dluh z dražby nikdo sám od sebe nehradí a dlužník za něj zůstává odpovědný dál.

Nový vlastník, který nemovitost vydražil, obvykle nepřebírá dluhy bývalého vlastníka vůči dodavatelům. Odběrné místo se řeší novou smlouvou a odečtem stavů ke dni převodu; podrobnosti jsou v obchodních podmínkách dodavatele.

Daň z nemovitosti, pojistné a další veřejné dluhy

Daň z nemovitých věcí může být lépe chráněna než dluhy za služby, protože ji lze zajistit zákonným zástavním právem správce daně. Podle daňového řádu č. 280/2009 Sb. vzniká zástavní právo k nemovitosti za stanovených podmínek. Pak se v rozvrhu posuzuje jako zástavní pohledávka podle svého pořadí.

U pojistného na zdravotní či sociální pojištění jde o veřejnoprávní pohledávky, které se vymáhají vlastním postupem. Obecně nelze říct, že by měly vždy přednost před hypotékou; záleží na způsobu zajištění a uplatnění.

Hlavní zásada: pořadí určuje zákon a způsob zajištění pohledávky, ne její druh. Stav nedoplatků ověříte na příslušném finančním úřadě; informace o daních najdete na stránkách Finanční správy.

Příklad rozpočtu: kam výtěžek putuje a co zbude

Dlužníkovi zbude jen to, co zůstane po všech předchozích položkách, a u zatížené nemovitosti to bývá málo. Příklad je ilustrační a záměrně bez konkrétních částek, protože výsledek závisí na dosažené ceně a výši dluhů.

V dražbě nemovitosti činí nejnižší podání dvě třetiny výsledné ceny (§ 336e občanského soudního řádu, pro exekuce přiměřeně). Prodej se proto může uskutečnit i pod odhadní cenou, což zmenšuje částku k rozdělení. Dražba je pro dlužníka obvykle nejdražší varianta.

Srovnání pro svou situaci si můžete spočítat v kalkulačce dražba versus prodej.

Co ovlivní, kolik zbude, a jaké jsou alternativy

Výsledek lze nejvíc ovlivnit před dražbou, protože prodej se souhlasem exekutora bývá pro dlužníka obvykle výhodnější než dražba. Z výtěžku se přednostně hradí náklady řízení a věřitelé, takže každý krok, který náklady omezí, se projeví na přebytku.

• Vyžádejte si u exekutora přehled všech přihlášených pohledávek a nákladů.
• Zvažte prodej nemovitosti v exekuci se souhlasem exekutora nebo vyplacení exekuce, pokud je to reálné.
• Nabídky rychlé záchrany, například půjčky proti zástavě nebo zpětné leasingy, mohou situaci zhoršit. Nic nepodepisujte v panice.

Vlastnické právo přechází až vkladem do katastru nemovitostí (katastrální zákon č. 256/2013 Sb.). Katastrální úřad nesmí rozhodnout dříve než po dvaceti dnech od vyrozumění vlastníka a průměrná doba vkladu je zhruba dvaadvacet dní. Hotovostní platba je omezena zákonem č. 254/2004 Sb., proto seriózní výkup probíhá bezhotovostně přes advokátní úschovu.

K dani z příjmu z prodeje se obecně uplatní zákon o dani z příjmů č. 586/1992 Sb. (například časový test a bydlení); konkrétní posouzení svěřte Finanční správě nebo daňovému poradci.

Co udělat teď

Nejužitečnější je získat přehled dluhů a dokumentů dřív, než se situace dále posune. Můžete postupovat takto:

1. Připravte exekuční příkaz, usnesení o nařízení dražby, odhad nemovitosti a výpis z katastru.
2. Sepište všechny dluhy včetně hypotéky, daní a účtů za energie a vodu.
3. Požádejte exekutora o přehled přihlášených pohledávek a nákladů.
4. Přečtěte si, jak exekuce na nemovitost probíhá a co při zastavení dražby funguje a co je mýtus.
5. Vyplňte formulář pod článkem. Nezávaznou nabídku nebo posouzení situace dostanete zdarma, bez závazku.

Obsah je informační a nejde o právní poradenství.