Mohu si sám najít kupce na nemovitost v exekuci místo účasti v dražbě?
Publikováno 14. 11. 2026 · Read in English
Ano, nemovitost v exekuci můžete prodat vlastnímu kupci ještě před dražbou, ale prakticky to jde jen se souhlasem exekutora a za podmínek, které zajistí úhradu dluhů z kupní ceny. Po vydání exekučního příkazu totiž s nemovitostí nemůžete volně nakládat (exekuční řád č. 120/2001 Sb.). Dobrá zpráva je, že mezi exekučním příkazem a dražbou obvykle uplynou týdny až měsíce, takže čas na jednání zpravidla je.
Shrnutí
- Prodej vlastnímu kupci před dražbou je možný, pokud s ním souhlasí exekutor a z kupní ceny se uhradí pohledávky.
- Peníze by neměly jít přímo vám, ale přes advokátní nebo notářskou úschovu, ze které se vyplatí věřitelé a exekutor.
- Dražba je pro dlužníka obvykle nejdražší varianta, protože se z výtěžku přednostně hradí náklady řízení a věřitelé.
- Vlastnické právo přechází až vkladem do katastru; počítejte s dobou zhruba tří týdnů.
- V panice nic nepodepisujte, zvlášť ne rychlé půjčky proti zástavě nebo zpětný leasing.
Proč je prodej bez dražby vůbec možný
Exekuce na nemovitost neznamená, že se musí vždy dojít až k dražbě. Exekutor má zájem především o to, aby byl dluh uhrazen, a ne o dražbu jako takovou.
Po doručení exekučního příkazu nesmíte s nemovitostí nakládat tak, aby to ztížilo exekuci (§ 44a exekučního řádu č. 120/2001 Sb.). Prodej bez vědomí exekutora by proto mohl být problematický. Pokud však exekutor souhlasí a z kupní ceny se pohledávky uhradí, nic nebrání tomu, aby nemovitost koupil kupec, kterého najdete vy.
Obecný přehled celého řízení najdete v článku Exekuce na nemovitost: jak probíhá a co dělat v každé fázi.
Postup krok za krokem
Celý prodej se dá rozdělit do několika praktických kroků, které na sebe navazují.
- Zjistěte, kolik dlužíte. Požádejte exekutora (případně všechny exekutory, pokud jich je víc) o aktuální vyčíslení pohledávky včetně nákladů exekuce. Z výpisu z katastru nemovitostí zjistíte, kdo další má na nemovitosti zástavní právo nebo jiné zatížení.
- Nechte nemovitost ocenit. Cena, na které se s kupcem domluvíte, by měla odpovídat skutečné hodnotě. Exekutor i věřitelé se budou ptát, proč má být nemovitost prodána pod ní.
- Najděte kupce. Může to být známý, soused nebo zájemce z inzerce. Kupec musí vědět, že na nemovitosti vázne exekuce, a smlouva to musí otevřeně řešit.
- Požádejte exekutora o souhlas. Předložte mu záměr, cenu a způsob úhrady. Exekutor posoudí, zda z kupní ceny pokryje své pohledávky a pohledávky přihlášených věřitelů.
- Uzavřete smlouvy a zřiďte úschovu. Kupní cena se složí do advokátní nebo notářské úschovy s pokyny, komu a v jakém pořadí se vyplatí.
- Podejte návrh na vklad. Vlastnictví přechází až vkladem do katastru nemovitostí (katastrální zákon č. 256/2013 Sb.).
- Vyplaťte dluhy a vyřešte zbytek. Po vkladu se z úschovy uhradí věřitelé a exekutor, případný zbytek obdržíte vy.
Podrobnější průvodce naleznete také na stránce Prodej nemovitosti v exekuci: postup se souhlasem exekutora.
Jak se domlouvá cena a jak se odvádějí peníze
Cena by měla být dostatečně vysoká na to, aby pokryla dluhy, a peníze by neměly projít vašima rukama dřív, než jsou věřitelé uspokojeni.
S exekutorem je dobré probrat, jakou cenu bude považovat za přijatelnou. Pro orientaci: v dražbě činí nejnižší podání dvě třetiny výsledné ceny (§ 336e občanského soudního řádu č. 99/1963 Sb., pro exekuce přiměřeně). Prodej vlastnímu kupci proto obvykle dává smysl, když můžete získat cenu srovnatelnou nebo vyšší.
Platba probíhá bezhotovostně přes úschovu. Hotovostní platba je navíc omezena na 270 000 Kč za den (zákon č. 254/2004 Sb.), takže kupní cena nemovitosti v hotovosti prakticky neprojde. Pokud vám někdo navrhuje předání peněz v obálce, berte to jako varovný signál.
Z úschovy se obvykle platí v tomto pořadí: nejprve pohledávky zajištěné zástavním právem a náklady exekuce podle pokynů exekutora, poté další věřitelé a nakonec případný přebytek vám. Přesné pořadí vždy vyplývá z konkrétní situace a z pokynů exekutora.
Výhody a rizika proti dražbě
Prodej vlastnímu kupci vám dává větší kontrolu nad cenou i časem, ale vyžaduje spolupráci více stran.
| Hledisko | Prodej vlastnímu kupci | Dražba |
|---|---|---|
| Cena | Domlouvá se, může být blíž tržní hodnotě | Vzniká v dražbě, nejnižší podání je dvě třetiny výsledné ceny |
| Náklady | Obvykle nižší | Pro dlužníka obvykle nejdražší varianta |
| Časování | Můžete ho částečně ovlivnit | Určuje ho exekutor |
| Souhlas | Nutný souhlas exekutora a často i dalších zástavních věřitelů | Nepotřebujete |
| Riziko | Kupec odstoupí nebo se prodej zdrží | Cena může být nižší než hodnota nemovitosti |
Hlavním rizikem je čas. Pokud se kupec zdrží s financováním nebo katastr bude vyřizovat vklad déle, dražba může mezitím pokračovat. Katastrální úřad nesmí rozhodnout dříve než po 20 dnech od vyrozumění vlastníka a průměrná doba vkladu je zhruba 22 dní. Tuto dobu proto počítejte do harmonogramu.
Rozdíl si můžete předběžně spočítat v kalkulačce dražba vs. prodej před ní.
Na co si dát pozor
Největší škody vznikají tehdy, když dlužník podepíše první nabídku, která mu „zachrání“ nemovitost.
- Nabídky rychlé záchrany, například půjčky proti zástavě nebo zpětné leasingy, mohou situaci zhoršit. Více v článku Zpětný leasing nemovitosti: rizika.
- Nepodepisujte nic pod časovým tlakem a bez přečtení smlouvy. Nechte ji posoudit advokáta.
- Nepřijímejte zálohu v hotovosti mimo úschovu.
- Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena (zákon č. 386/2020 Sb.), kupec ji tedy neplatí. Příjem z prodeje může být u vás předmětem daně z příjmů podle zákona č. 586/1992 Sb. (záleží například na době vlastnictví a na tom, zda jste v nemovitosti bydleli). Ověřte si to u Finanční správy nebo daňového poradce.
- Obecné předkupní právo spoluvlastníků bylo před několika lety zrušeno. Trvá jen šest měsíců od vzniku spoluvlastnictví, pokud podíl vznikl děděním (§ 1124 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.).
Co udělat teď
Nejdůležitější je získat přesná čísla a včas oslovit exekutora, dokud dražba není nařízena.
- Připravte si exekuční příkaz, přehled všech exekucí a aktuální výpis z katastru nemovitostí.
- Vyžádejte si vyčíslení dluhu od exekutora a od zástavních věřitelů.
- Zjistěte orientační hodnotu nemovitosti a porovnejte ji s dluhem.
- Teprve potom jednejte s kupcem a nechte smlouvy zkontrolovat advokátem.
Pokud si nejste jisti, jak postupovat, vyplňte formulář pod článkem. Nezávaznou nabídku nebo posouzení situace dostanete zdarma. Můžete si ho vyžádat i přes stránku Nezávazné posouzení situace. Obsah webu je informační a nenahrazuje právní poradenství.