Odhad nemovitosti v exekuci: kdo ho dělá a jak napadnout nízkou cenu

Kdo a proč nemovitost v exekuci oceňuje

Před dražbou je třeba zjistit, za kolik se nemovitost zhruba dá prodat. Prodej nemovité věci se řídí občanským soudním řádem č. 99/1963 Sb. (§ 335 a násl.), v exekuci se použije přiměřeně podle exekučního řádu č. 120/2001 Sb. Cenu nemovitosti a jejího příslušenství zjišťuje soudní znalec z oboru ocenění nemovitostí, kterého ustanoví exekutor, případně soud.

Znalec obvykle nemovitost prohlédne, popíše její stav, posoudí polohu, zjistí zatížení a stanoví cenu podle platných oceňovacích postupů. Na základě posudku pak exekutor vydá usnesení o ceně, které se doručuje účastníkům řízení, tedy i vám jako povinnému.

Obecný přehled celého postupu najdete v článku Exekuce na nemovitost: jak probíhá a co dělat v každé fázi.

Jak cena souvisí s nejnižším podáním

Cena z posudku není jen formální údaj. V dražbě činí nejnižší podání dvě třetiny výsledné ceny (§ 336e občanského soudního řádu, pro exekuce přiměřeně). Pokud je cena stanovena příliš nízko, bude nízké i nejnižší podání a nemovitost se může vydražit pod hodnotou, kterou považujete za reálnou.

Dražba je pro dlužníka obvykle nejdražší varianta a z výtěžku se přednostně hradí náklady řízení a věřitelé. Nízká cena proto může znamenat, že zbude méně na úhradu dluhu i na případný zbytek pro vás. Varianty si můžete orientačně porovnat v kalkulačce dražby a prodeje.

Co v posudku zkontrolovat

Samotné tvrzení „cena je nízká“ bývá málo přesvědčivé. Lepší je projít posudek bod po bodu a hledat věcné nedostatky:

• Identifikace nemovitosti: shoda s listem vlastnictví (parcely, jednotka, spoluvlastnický podíl). Údaje si můžete ověřit v katastru nemovitostí.
• Stav a vybavení: zda znalec nezapočetl vady, které neexistují, nebo nepominul rekonstrukce, přístavby či modernizace.
• Příslušenství: garáž, studna, oplocení, přípojky, zahradní stavby a trvalé porosty, zda jsou správně uvedeny.
• Věcná břemena a jiná zatížení: zda posudek správně popisuje, co cenu skutečně snižuje (občanský zákoník č. 89/2012 Sb.), a zda zatížení neexistuje jen ve starých podkladech.
• Srovnatelné nemovitosti: zda jsou porovnávány podobné objekty ve stejné lokalitě a z doby blízké ocenění.
• Prohlídka: zda se znalec skutečně seznámil se stavem nemovitosti, nebo vycházel jen z podkladů.
• Výpočet: početní chyby, nesprávně použitá plocha či zařazení do špatné kategorie.

Pomohou i vlastní podklady: fotografie, stavební dokumentace, doklady o rekonstrukci nebo kolaudační rozhodnutí.

Jak cenu zpochybnit krok za krokem

1. Přečtěte si usnesení a poučení. Určuje, zda a v jaké lhůtě lze podat opravný prostředek a kam. Lhůtu nepromeškejte.
2. Vypište konkrétní vady posudku podle seznamu výše a ke každé přiložte důkaz.
3. Podejte písemné podání a navrhněte doplnění nebo přepracování posudku, případně výslech znalce.
4. Zvažte soukromý posudek. Jiný znalec může vypracovat vlastní ocenění. Exekutor či soud ho posoudí jako důkaz, ale není jím automaticky vázán.
5. Uplatněte výhrady k osobě znalce, pokud existují důvody pochybovat o jeho nestrannosti.

Podání je vhodné konzultovat s advokátem, případně využít nezávislé posouzení situace zdarma. Nejde o právní poradenství a konkrétní postup závisí na vašem případu.

Co od námitek realisticky čekat

Úspěch nelze zaručit. Pokud posudek obsahuje prokazatelné chyby, může být doplněn nebo přepracován a cena upravena. Pokud jde jen o odlišný názor na hodnotu bez opory v důkazech, bývá úspěch méně pravděpodobný. Podání také samo o sobě nemusí řízení zastavit; záleží na druhu opravného prostředku a rozhodnutí.

Mezi exekučním příkazem a dražbou obvykle uplynou týdny až měsíce, což dává určitý prostor. Lhůty ale běží i během sporu. Přehled toho, co dražbu skutečně může zastavit, je v článku Jak zastavit dražbu nemovitosti.

Další možnosti kromě sporu o cenu

Spor o cenu je jen jednou z cest. Dluh lze někdy vyplatit nebo nemovitost prodat se souhlasem exekutora před dražbou. Pozor na nabídky rychlé záchrany, například půjčky proti zástavě nebo zpětné leasingy; mohou situaci zhoršit. Nic nepodepisujte v panice.

Při soukromém prodeji se vlastnické právo převádí až vkladem do katastru (katastrální zákon č. 256/2013 Sb.), hotovostní platby jsou omezeny (zákon č. 254/2004 Sb.) a daňové dopady prodeje je vhodné ověřit u Finanční správy nebo daňového poradce.