Pronajatá nemovitost v exekuci: co se stane s nájmem a jak postupovat jako vlastník

Mění se nájemní smlouva, když je pronajatá nemovitost v exekuci?

Nájemní smlouva zůstává v platnosti, dokud ji neukončí dohoda, výpověď z právního důvodu nebo uplynutí sjednané doby.

Exekuce je řízení mezi oprávněným (věřitelem), povinným (vámi jako vlastníkem) a exekutorem. Nájemce je v něm třetí osobou a jeho smluvní práva řízení samo o sobě nemění. Výše nájemného, doba nájmu ani výpovědní důvody se tedy nemění jen proto, že byl vydán exekuční příkaz na nemovitost podle exekučního řádu č. 120/2001 Sb.

Jako pronajímatel nadále odpovídáte za své povinnosti ze smlouvy a z občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., zejména za to, aby byla věc ve stavu způsobilém k užívání. Exekuce vás těchto povinností nezbavuje.

Pozor na nové smlouvy a dodatky uzavírané až po zahájení exekuce. Nakládání s nemovitostí může být exekučním řízením omezeno a věřitel by je mohl zpochybnit. Před jakoukoli změnou nájmu proto zvažte, zda ji nejprve neprobrat s odborníkem.

Co se mění během exekuce, ne až po dražbě

Nejviditelnější změnou je možný zásah do nájemného a nutnost vpustit do nemovitosti znalce nebo exekutora.

Mezi exekučním příkazem a dražbou obvykle uplynou týdny až měsíce. V této době může probíhat ocenění nemovitosti znalcem a nájemce může být požádán o umožnění přístupu. Je dobré ho předem písemně upozornit, aby se nelekl a věděl, o co jde.

• Domluvte s nájemcem termín prohlídky.
• Připravte kopii nájemní smlouvy, dodatků a předávacího protokolu; exekutor nebo znalec o nájmu potřebuje vědět.
• Uschovejte potvrzení o složené kauci a doklady o přijatých platbách.

Postup jednotlivých fází popisuje stránka Exekuce na nemovitost: jak probíhá a co dělat v každé fázi.

Povinnost informovat nájemce a poctivé jednání

Výslovná zákonná povinnost hlásit nájemci každý krok exekuce obecně stanovena není, ale mlčení se nevyplácí.

Občanský zákoník č. 89/2012 Sb. vyžaduje poctivé jednání (§ 6) a nájemce má právo vědět, komu a jak má platit nájemné. Pokud mu hrozí, že dostane pokyn od exekutora, nebo se blíží dražba, je férové i praktické ho včas informovat. Předejdete tak nedorozuměním, dvojím platbám i sporům o vrácení kauce.

Při komunikaci držte věcný tón, vše pište e-mailem nebo dopisem a uschovejte důkaz o odeslání. Nejde o přiznání viny, ale o řádné vedení nájemního vztahu.

Nájemné v exekuci a komu ho nájemce platí

Nájemné platí nájemce vám, dokud mu exekutor nebo soud nedoručí jiný písemný pokyn.

Exekutor může postihnout i pohledávky povinného, tedy také nájemné (přikázání pohledávky podle exekučního řádu č. 120/2001 Sb. ve spojení s občanským soudním řádem č. 99/1963 Sb.). Nájemce pak obvykle dostane usnesení, podle kterého má platit na určený účet nebo exekutorovi.

• Po doručení pokynu nájemce nemá platit vám; platba vám by ho nemusela zbavit dluhu.
• Nepřesměrovávejte nájemné sami „obcházením“ na jiný účet; mohlo by to situaci výrazně zhoršit.
• Pokud nájemné slouží k úhradě dluhu, zvažte, zda se tím dluh zmenšuje, a vyžádejte si přehled od exekutora.

Pokud dlužíte daně, může správce daně postupovat obdobně a dluh vymáhat exekučně. Pro nájemce se postup prakticky neliší: platí podle doručeného pokynu. Vyplatí se ověřit si aktuální stav a možnosti splátek u Finanční správy.

Dražba nebo prodej: kdy musí nájemce odejít

Dražba ani prodej sami o sobě nejsou důvodem k vystěhování nájemce, který platí a dodržuje smlouvu.

Při změně vlastníka vstupuje nabyvatel do nájmu podle § 2221 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. Při běžném prodeji přechází vlastnické právo až vkladem do katastru nemovitostí; katastrální úřad nesmí rozhodnout dříve než po 20 dnech od vyrozumění vlastníka (katastrální zákon č. 256/2013 Sb.) a vklad trvá průměrně zhruba 22 dní. U dražby se řídí postup občanským soudním řádem č. 99/1963 Sb. a exekučním řádem č. 120/2001 Sb.

Jako současný vlastník byste měli nájemci při předání nemovitosti předat vše potřebné: smlouvu, protokol, údaje o kauci. Dohodněte, kdo a jak kauci vypořádá, a nechte si to potvrdit písemně. Pokud nájemce prodej vlastní vinou dlouho nezná, může vzniknout spor, kterému lze předejít.

Prodej před dražbou bývá pro dlužníka obvykle výhodnější než dražba, protože dražba je pro dlužníka obvykle nejdražší varianta a z výtěžku se přednostně hradí náklady řízení a věřitelé. Postup s exekutorem popisuje stránka Prodej nemovitosti v exekuci. U vícebytového domu se vyplatí přečíst si také specifika činžovního domu v exekuci.

Co udělat právě teď

Nejdůležitější je uspořádat doklady, otevřeně komunikovat s nájemcem a nepodléhat nátlaku.

1. Shromážděte nájemní smlouvu, dodatky, předávací protokol a doklad o kauci.
2. Zjistěte u exekutora, zda a jak je postiženo nájemné, a požádejte o písemné vyjádření.
3. Informujte nájemce písemně, bez paniky, a domluvte přístup pro znalce.
4. Nepodepisujte v panice „rychlé záchrany“, jako jsou půjčky proti zástavě nebo zpětný leasing; mohou situaci zhoršit (viz rizika zpětného leasingu).
5. Zvažte vyplacení dluhu nebo prodej před dražbou; přehled možností je v Radách k exekucím na nemovitost.

Text je informační a nejde o právní poradenství. Nezávazné posouzení své situace zdarma můžete získat přes formulář pod článkem.