Proč je nejnižší podání jen dvě třetiny odhadní ceny?

Je to pravidlo stanovené v § 336e občanského soudního řádu č. 99/1963 Sb. Počítá se ze samotné výsledné ceny, tedy z odhadu upraveného o práva a závady, které prodejem nezanikají. Cílem je usnadnit prodej nemovitosti v nuceném režimu.

Prodá se nemovitost vždy za nejnižší podání?

Ne. Nejnižší podání je jen výchozí částka. Pokud o nemovitost mají zájem další dražitelé, nejvyšší podání může být vyšší. Průběh dražby však nelze předem spolehlivě odhadnout.

Dostane dlužník něco z výtěžku dražby?

Pouze pokud po úhradě nákladů řízení a pohledávek věřitelů zůstane zbytek. Při nízké dosažené ceně se často uhradí jen část dluhu a zbývající dluh může zůstat.

Dá se výsledná cena zpochybnit?

Proti usnesení o ceně lze v zákonných lhůtách podat opravný prostředek, například s poukazem na vady odhadu. Úspěch závisí na konkrétních okolnostech, proto je vhodné se poradit s odborníkem.

Jak se vypočítá minimální cena v dražbě nemovitosti a co znamená pro dlužníka

Publikováno 25. 10. 2026 · Read in English

Nejnižší podání v dražbě nemovitosti činí dvě třetiny výsledné ceny, kterou určuje znalecký odhad (§ 336e občanského soudního řádu č. 99/1963 Sb., v exekucích přiměřeně). Počáteční částka je tedy z principu nižší než odhad. Nižší cena obvykle znamená menší výtěžek, tedy menší část dluhu uhrazenou z nemovitosti.

Shrnutí

Nejnižší podání je dvě třetiny výsledné ceny nemovitosti (§ 336e o. s. ř.).
Výsledná cena vychází ze znaleckého odhadu, upraveného o práva a závady, které prodejem nezanikají.
Nejnižší podání je jen výchozí bod; konečná cena závisí na zájmu dražitelů.
Z výtěžku se přednostně hradí náklady řízení a věřitelé, dlužník dostane jen případný zbytek.
Alternativy, například prodej se souhlasem exekutora, je vhodné porovnat s dražbou včas.

Proč dražba začíná na nižší částce než odhad

Častá otázka zní, proč se nemovitost, která má podle odhadu jistou hodnotu, nabízí od nižší částky. Důvodem je zákonné pravidlo: nejnižší podání činí dvě třetiny výsledné ceny. Upravuje to § 336e občanského soudního řádu č. 99/1963 Sb., který se v exekučním řízení použije přiměřeně podle exekučního řádu č. 120/2001 Sb.

Nejde tedy o svévoli exekutora ani o dohodu s dražiteli. Je to obecný mechanismus, který má usnadnit, aby se nemovitost vůbec prodala, protože prodej v nuceném režimu bývá obtížnější než běžný prodej.

Jak se výsledná cena určuje krok za krokem

Výpočet má několik navazujících kroků:

Znalecký odhad. Cenu nemovitosti a jejího příslušenství zjišťuje soudní znalec. Obvykle jde o tržní hodnotu v době odhadu.
Úprava o práva a závady. Od ceny se odečítá hodnota těch věcných břemen či jiných závad, které prodejem nezaniknou. Výsledkem je tzv. výsledná cena.
Usnesení o ceně. Výslednou cenu stanoví exekutor v usnesení, proti kterému mají účastníci možnost podat opravný prostředek v zákonných lhůtách.
Nejnižší podání. Z výsledné ceny se vezmou dvě třetiny a ta částka je výchozím bodem dražby.

Podrobnosti najdete v textu zákonů na zakonyprolidi.cz. Obecný postup řízení popisuje i stránka Exekuce na nemovitost.

Nejnižší podání není konečná cena

Důležité je rozlišit dvě věci. Nejnižší podání je jen spodní hranice, od které smí dražitelé přihazovat. Nejvyšší podání, které zazní v dražbě, může být vyšší, pokud se o nemovitost zajímá více zájemců.

Vývoj dražby ale nelze předem spolehlivě odhadnout. Záleží na lokalitě, stavu nemovitosti, případných právních závadách i na počtu zájemců. Pokud nikdo nepodá nabídku, zákon počítá s dalším postupem, například s novou dražbou. Takové opakování však prodlužuje řízení a zatěžuje dlužníka dalšími náklady.

Co nízká minimální cena znamená pro výtěžek

Z ceny dosažené v dražbě se nejprve hradí náklady řízení a poté pohledávky věřitelů podle zákonného pořadí. Dlužníkovi připadne jen to, co případně zbude. Čím nižší cena, tím menší část dluhu se z výtěžku uhradí, a naopak tím vyšší může být dluh, který zůstane po dražbě.

Znamená to, že dlužník může o nemovitost přijít a přitom stále dlužit. Proto je dražba pro dlužníka obvykle nejdražší variantou. Porovnání si můžete orientačně udělat v kalkulačce dražba versus prodej před ní.

Jaké možnosti dlužník má

Mezi exekučním příkazem a dražbou obvykle uplynou týdny až měsíce, což je čas, který lze využít:

Splacení nebo dohoda s věřitelem – například formou splátek, pokud ji věřitel akceptuje.
Prodej nemovitosti se souhlasem exekutora – často za cenu blíže tržní; viz prodej nemovitosti v exekuci.
Právní kroky proti dražbě – některé fungují jen v konkrétních situacích; přehled najdete v článku Jak zastavit dražbu nemovitosti.
Insolvence – řešení podle insolvenčního zákona č. 182/2006 Sb. má vlastní podmínky a dopady, které je nutné posoudit individuálně.

Při prodeji mimo dražbu se vlastnické právo převádí až vkladem do katastru nemovitostí podle katastrálního zákona č. 256/2013 Sb. Katastrální úřad nesmí rozhodnout dříve než po 20 dnech od vyrozumění vlastníka; průměrná doba vkladu je zhruba 22 dní. Platba probíhá u seriózních obchodů bezhotovostně, protože hotovostní platby jsou omezeny na 270 000 Kč za den (zákon č. 254/2004 Sb.).

Na co si dát pozor

V tísni se objevují nabídky rychlé záchrany, například půjčky proti zástavě nebo zpětné leasingy. Mohou situaci zhoršit, proto nic nepodepisujte v panice a smlouvy si nechte posoudit nezávislým odborníkem. Rizika popisuje článek o zpětném leasingu nemovitosti.

Pokud prodáváte nemovitost, zvažte i daňové dopady. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena (zákon č. 386/2020 Sb.), ale příjem z prodeje může podléhat dani z příjmů podle zákona č. 586/1992 Sb.; záleží například na časovém testu a na tom, zda šlo o bydlení. Konkrétní situaci ověřte u Finanční správy nebo daňového poradce.

Text je informační a nejde o právní poradenství. Posouzení vaší situace je zdarma možné přes formulář na webu.