Mohu si koupit jinou nemovitost, když na mě běží exekuce na současný dům?
Publikováno 5. 11. 2026
Ano, koupi další nemovitosti během exekuce právní předpisy výslovně nezakazují, ale nově koupená nemovitost se stává součástí vašeho majetku, na který může exekutor sáhnout. Exekuci na současný dům tím nevyřešíte a při nevhodném postupu můžete situaci zhoršit. Níže vysvětlujeme, proč se exekutor může ozvat, jak se posuzuje úmysl zbavit se majetku a jaké jsou bezpečnější cesty.
Shrnutí
- Koupě nové nemovitosti není zakázaná, ale exekuce na starý dům tím nezaniká.
- Nová nemovitost je majetek povinného, takže na ni může exekutor vydat další exekuční příkaz a může ji postihnout i další exekuce.
- Úkony, kterými dlužník zkracuje uspokojení věřitelů, lze napadnout odpůrčí žalobou (§ 589 a násl. občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.).
- Bezpečnější než dražba bývá prodej nebo vyplacení se souhlasem exekutora.
- Obsah je informační, nejde o právní poradenství.
Je koupě další nemovitosti při exekuci možná?
Právně možná je, ale praktické i právní překážky jsou větší, než se na první pohled zdá.
Exekuce se vede na majetek povinného, ne na konkrétní dům. Podle exekučního řádu č. 120/2001 Sb. může exekutor postihnout jakýkoli majetek, který povinný vlastní, a to i ten, který získá během řízení. Koupená nemovitost tak přibude k majetku, z něhož lze dluh vymáhat.
Dále je třeba počítat s tím, že vlastnické právo k nemovitosti přechází až vkladem do katastru nemovitostí. Katastrální úřad nesmí rozhodnout dříve než po 20 dnech od vyrozumění vlastníka (katastrální zákon č. 256/2013 Sb.) a průměrná doba vkladu je zhruba 22 dní. Po tu dobu nejste vlastníkem a prodávající nese riziko i vy.
Praktickou překážkou bývá také financování. Banky u hypotéky exekuci obvykle zjistí a úvěr zpravidla neposkytnou. Koupě z vlastních prostředků zase znamená, že peníze, které by mohly dluh snížit, jdou jinam.
Proč se exekutor může ozvat s novou exekucí
Nová nemovitost je pro exekutora dalším postižitelným majetkem a zjistí ji z veřejných evidencí.
Exekutor při zjišťování majetku povinného využívá dostupné evidence včetně katastru nemovitostí. Zapsání vlastnického práva k nové nemovitosti proto zpravidla nezůstane skryté. Může se stát následující:
- exekutor vydá další exekuční příkaz na nově nabytou nemovitost v téže exekuci,
- oprávněný nebo jiný věřitel podá nový návrh na exekuci a ta se povede souběžně,
- řízení se mohou za podmínek stanovených exekučním řádem č. 120/2001 Sb. spojit.
Navíc nově nabytou nemovitost často financuje peněžní hotovost nebo prostředky z účtu, které mohly být předmětem exekuce samy o sobě. Přehled o tom, jak řízení probíhá, najdete v průvodci Exekuce na nemovitost.
Jak se posuzuje úmysl zbavit se majetku
Jednání, kterým dlužník zkracuje možnosti věřitelů, lze napadnout odpůrčí žalobou, a to i při koupi či převodu mezi blízkými osobami.
Občanský zákoník č. 89/2012 Sb. upravuje v § 589 a násl. odporovatelnost právních jednání dlužníka. Věřitel se může domáhat toho, aby jednání bylo vůči němu neúčinné, pokud dlužník jednal s úmyslem zkrátit uspokojení pohledávky a druhá strana o tom věděla nebo musela vědět. Zvláštní pravidla platí pro jednání bez přiměřeného protiplnění nebo mezi osobami blízkými.
Při posuzování se obvykle zohledňují okolnosti:
- zda byla sjednána přiměřená protihodnota,
- komu se majetek převádí a v jakém vztahu je k dlužníkovi,
- v jakém čase k převodu došlo vzhledem k exekuci,
- zda dlužníkovi po převodu zůstal majetek na uspokojení dluhu.
Jde o posouzení soudem v konkrétním případě. Pokud je dlužník v úpadku, mohou se uplatnit i pravidla o neúčinných úkonech v insolvenčním zákoně č. 182/2006 Sb.
Nemovitost, kterou nesmíte převést
Po doručení exekučního příkazu na nemovitost s ní povinný nemůže volně nakládat, takže prodej bez souhlasu hrozí neúčinností.
Exekuce prodejem nemovitých věcí podle exekučního řádu č. 120/2001 Sb. a přiměřeně občanského soudního řádu č. 99/1963 Sb. omezuje dispozice s postihovanou nemovitostí. Převod nebo zatížení v rozporu s těmito účinky mohou být vůči oprávněnému neúčinné. Bez souhlasu exekutora tedy dům prodávat, darovat ani zastavovat nelze.
Zároveň platí, že mezi exekučním příkazem a dražbou uplynou obvykle týdny až měsíce, takže čas na řešení zpravidla existuje, ale není neomezený. Postup se souhlasem exekutora popisuje stránka Prodej nemovitosti v exekuci.
Jaké jsou bezpečnější možnosti
Dluh je nejčastěji lepší řešit přímo, tedy prodejem se souhlasem exekutora, vyplacením nebo jednáním o splátkách.
| Možnost | Co obnáší | Na co si dát pozor |
|---|---|---|
| Prodej se souhlasem exekutora | Z výtěžku se uhradí dluh a náklady, zbytek zůstane vám. | Platba přes advokátní úschovu, bezhotovostně. Hotovostní platba je omezena na 270 000 Kč za den (zákon č. 254/2004 Sb.). |
| Vyplacení exekuce | Dluh se splatí a nemovitost si ponecháte. | Ověřte celkovou výši včetně nákladů. Viz Vyplacení exekuce. |
| Dražba | Prodá se soudně nebo exekutorsky. | Je pro dlužníka obvykle nejdražší varianta, z výtěžku se přednostně hradí náklady řízení a věřitelé. |
V dražbě činí nejnižší podání dvě třetiny výsledné ceny (§ 336e občanského soudního řádu č. 99/1963 Sb., pro exekuce přiměřeně). Co lze v dražbě ovlivnit, vysvětluje stránka Jak zastavit dražbu. Nabídky rychlé záchrany, například půjčky proti zástavě nebo zpětné leasingy, mohou situaci zhoršit a nic byste neměli podepisovat v panice.
Při prodeji nemovitosti může vzniknout povinnost daně z příjmů podle zákona č. 586/1992 Sb. Záleží například na časovém testu a na tom, zda v nemovitosti dlouhodobě bydlíte. Podrobnosti ověřte u Finanční správy nebo daňového poradce. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena (zákon č. 386/2020 Sb.).
Co udělat teď
Nejdřív si ujasněte stav exekuce a teprve potom rozhodujte o prodeji nebo koupi.
- Připravte exekuční příkaz, případně usnesení o nařízení dražby, a aktuální výpis z katastru nemovitostí.
- Vyžádejte si od exekutora přehled dluhu a nákladů.
- Ověřte, zda neexistují další exekuce nebo insolvenční řízení.
- Žádný převod, zástavu ani koupi neprovádějte bez právního posouzení.
- Porovnejte prodej a dražbu, například v kalkulačce.
Nezávaznou nabídku nebo posouzení situace zdarma dostanete přes formulář pod článkem. Rozhodnutí zůstává na vás a obsah tohoto článku je informační, nikoli právní poradenství.